Fin del estado de alarma ¿serán viables las juntas de propietarios?

Revisamos las medidas extraordinarias que el RD-ley 8/2021, de 4 de mayo, dispone para las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal

El pasado 5 de mayo se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, una norma que entrará en vigor el próximo 9 de mayo coincidiendo con el fin del estado de alarma y que, entre otros temas, afronta por fin la problemática que durante todo este largo tiempo de pandemia ha afectado a las comunidades de propietarios: la imposibilidad de celebrar juntas para adoptar los acuerdos que precisan para su funcionamiento regular (aprobación de presupuestos, gastos, obras, relevo de cargos…).

La norma digamos que aboga, como primera opción, por mantener el status quo en las comunidades, es decir, las libera de su obligación de celebrar la junta anual ordinaria y permite entender prorrogado, hasta el 31 de diciembre de 2021, el último presupuesto anual aprobado, así como el nombramiento de sus órganos de gobierno.

Como segunda opción, el Real Decreto-Ley, de forma “excepcional”, concede a las comunidades la posibilidad de convocar reuniones para adoptar aquellos acuerdos que “no admitan demora” (un concepto susceptible de interpretación, aunque, por supuesto, incluye en ellos, los relativos a las obras, actuaciones o instalaciones del artículo 10.1.b) de la LPH).

Pero, al margen de los que expresamente menciona ¿qué podemos entender por la expresión “acuerdos que no admitan demora”? Quizás en determinadas comunidades, por ejemplo, no admite más demora el relevo en los órganos de gobierno.

En los últimos meses se ha hablado mucho de los presidentes “atrapados” en su cargo, ahora esta regulación parece establecer como opción prioritaria la prórroga de los cargos hasta fin de año y, en determinadas comunidades, esto ya no es viable; muchos presidentes están desbordados y no ven el momento de dejar un cargo cuyo desempeño ha sido tremendamente complicado durante la pandemia, por tanto, esos acuerdos, entre otros, quizás tampoco admitan demora.

Hecha esta observación y, como he citado anteriormente, la norma permite de forma excepcional para esos “acuerdos que no puedan demorarse hasta el 31 de diciembre”, la celebración de reuniones que serían convocadas por el presidente o por una cuarta parte de los propietarios o por un número de propietarios que representase al menos el 25% de las cuotas de participación. Las posibilidades serían varias:

  1. Celebrar la reunión por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple: en este caso será indispensable comprobar que todos los propietarios disponen de los medios necesarios para poder conectarse; será el administrador quien deberá hacer esa comprobación y el secretario quien tendrá que reconocer la identidad de los propietarios que asistan y expresarlo en el acta. El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.
  • Cabe adoptar esos acuerdos sin celebración de junta: los propietarios emitirían su voto sobre los asuntos de que se trate y lo harían por correo postal o por comunicación telemática. En este caso, el presidente de la comunidad enviaría un escrito a cada propietario en el que figurase la fecha, el objeto de la votación (expresado de una forma clara), la dirección a la que habrían de enviar el voto y el plazo para emitir ese voto, que será de 10 días naturales; en este supuesto será fundamental, para evitar posibles impugnaciones de los acuerdos, que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación. Se consideraría como momento de inicio de la junta el de la solicitud del voto por parte del presidente y el acuerdo se entendería adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto.
  • Finalmente, una tercera posibilidad: la junta podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad aplicables en cada momento. Después de las previsiones anteriores, la norma abre en un último apartado la posibilidad de celebrar esas reuniones presenciales, por supuesto, siempre que se cumplan y garanticen las medidas de seguridad que correspondan a ese momento concreto en que se celebre la reunión, una seguridad, que después de lo que hemos pasado, siempre será prioridad.

En conclusión, se habilitan diversas opciones para paliar la problemática que se estaba viviendo en las comunidades ante la imposibilidad de celebrar juntas desde hace más de un año, pero también son diversas las dudas que suscita esta normativa que, en cualquier caso, es eso, un “paliativo”, pero no una solución definitiva que solo llegará cuando se afronte una modificación seria de una Ley de Propiedad Horizontal que necesita adaptarse a los “nuevos tiempos”.

Maite de la Parte Polanco. Abogada.

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