Propietarios morosos: ¡“liberados” en 5 años!

Sobre el plazo de prescripción de las deudas con la comunidad de los propietarios morosos.

Efectivamente, pasados 5 años, los propietarios morosos quedarán liberados de sus deudas con la comunidad.

Esto es lo que determina el Tribunal Supremo en su sentencia del pasado 3 de junio (STS 242/2020), que pone fin a la controversia existente entre las Audiencia Provinciales sobre el plazo de prescripción aplicable a las deudas de los propietarios morosos con las comunidades de las que forma parte*.

A groso modo, el Alto Tribunal estima que:

  • Debe aplicarse ante este tipo de deudas el plazo de prescripción de cinco años previsto en artículo 1966.3.º, referido a las acciones dirigidas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que “encaja” perfectamente el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes.
  • El aplazamiento de los pagos que han de efectuar los propietarios por mensualidades, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa en caso de hacerlo de forma anual. Y si bien es cierto, que el impago de cuotas supone una actuación insolidaria por parte del propietario moroso, también resulta incomprensible que una comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago al comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.
  • Estamos ante una solución que opera en beneficio del deudor; se pretende evitar que se vean perjudicados por una acumulación de deudas que podría abocarles a la ruina tras la acumulación de demandas judiciales y el embargo de bienes ya que, como precisa el Tribunal, “si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios”.

Y, por último, el Supremo “avisa” del importante papel que en todo este tema desempeñan el presidente de la comunidad y el administrador que, en su deber de velar por el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios, tienen una obligación fundamental de defender los intereses de la comunidad y deberán responder ante esa comunidad a la que administran y representan por su falta de negligencia en la exigencia del cumplimiento de los deberes de los comuneros.

*Es imprescindible aclarar que esta sentencia se centra en las cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, en cuanto que esta norma ha modificado el artículo 1964 del CC y ha establecido un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, coincidente con el previsto en el artículo 1966.3.º del CC, que se mantiene inalterable.

Maite de la Parte Polanco. Abogada.

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